2021年，住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
今天要讲的盘就是在旧改政策等多重影响下，至今还拿不到预售证的升龙臻府，它的开发进程，比我想象的还要跌宕起伏。
升龙臻府位于广州市南沙区南沙街道环市大道中，处于金洲-蕉门板块，这里是南沙区府所在地，作为最先开发的区域，这里城市界面已经成型、配套也十分成熟。可以说整个地理位置在南沙还是很核心的。
在2018年，升龙集团花了12亿拿下南沙金洲冲尾村旧改，是该公司在广州第一个旧改项目。
整个旧改改造面积超15万平方米，当时仅用8个多月就实现100%签约率，可以说进展神速。
然而，事情在后面又出现了一些变故。现在在临时安置区内张贴的两则公告，可以解释来龙去脉。
其中提到“自今年7月开始，因少数村民在工地阻扰一直停工至今，严重影响一、二、三村民小组所以安置房的整体收房时间，村民回迁时间滞后近三个月。”
而在2021年1月14日，有了第二则公告，其中提到：金洲冲尾项目没有取得完整的施工许可，被南沙综合行政执法局及住建局叫停，并拆除塔吊。还强调了“不存在企业跑路或项目烂尾情况”，希望余下村民尽快提交房产证，以便完善相关手续，争取早日复工。
总结下来就是，此前升龙集团与村民关于土地款的洽谈未谈拢，五证一书手续未全，因此预售证才下不来。
不过在去年的12月3日，广东省自然资源厅发布了向社会公开征求《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（修订稿）》意见的公告。其中就细化了政策，包括改造主体认定规则、改造标准、修改土地利用总体规划的具体程序等。
整体来讲，文件一方面是重新肯定三旧改造继续推进，另一方面也细致和优化了执行细节，因此也可以预见，过去因为“防止旧改大拆大建”暂缓的旧改项目，在今年有望加速。这一点，从近日广州多区的旧改动态也能看出，如黄埔加快审批实施方案、荔湾发布产业导入要求等。
因此我猜想案场销售有底气说，升龙臻府有望今年拿到预售证并开盘，正是源于此。
整个升龙臻府占地面积约8.3万㎡，总建面约35万㎡，容积率高达到4.2，居住密度高。
整个项目被一条河涌隔开，因此被分为A、B、C、D四个地块，其中A地块和B地块为商品房所在的地块，共有1344套货量，C地块和D地块则是回迁房。
项目当初首推的是A1栋和A2栋，主推户型为96㎡三房和118㎡3+1房。
但后续又修改首期推出的为A4栋，一共有3种户型，分别为124㎡3+1房、134㎡四房和143㎡四房。
至于变动原因，案场销售透露，主要是因为升龙被要求在保证回迁房的建设进度的同时，需要另外建起一栋商品房，来证明企业的资金充裕，而这一栋商品房要取代之前已经建好部分楼层的A1和A2栋作为首推的楼栋，即现在的A4栋。
升龙臻府目前的样板房做的是A1栋和A2栋的户型，为96㎡三房和128㎡四房的实地样板间，可以切实感受房子的朝向，采风，通风。
建面约96㎡三房两厅户型为东南朝向，传统竖厅设计，户型设计与市面上的设计大相径庭，不过实用率估计只有七八成。
建面约128㎡四房两厅设计户型采用横厅设计，整体空间南北对流，实用面积相较于96㎡的更大，主卧不仅联通阳台还打造了步入式衣帽间，低奢感拉满。
可以说升龙臻府的户型设计还是相当不错的，除了个别户型实用率不高，但作为刚改产品，这点倒是可以接受。
另外，升龙臻府外立面也很好看，大量的玻璃幕墙，营销中心，即未来的入户大厅，也做的很高档大气，不走进去还以为是酒店大厅，很豪气。
升龙臻府位于金洲—蕉门板块，这里是南沙区府所在地，作为最先开发的区域，这里城市界面已经成型、配套也十分成熟。
与南沙其他板块人烟稀少，配套待完善不同，这里人群熙熙攘攘，生活气息浓郁，拥有成熟的商业、教育、生活资源等。
与项目隔条马路就是南沙万达广场，是目前南沙人气最旺的商业，附近的居民有吃喝玩乐的需求，基本都会到此消费。
教育配套上，升龙臻府在B地块配建了一所18班的幼儿园，A地块的业主孩子只需穿过一座桥便可上学。周边有南沙金洲小学，广州市南沙第一中学和广外附属学校。
总的来说，升龙臻府的地理位置非常好，在金洲—蕉门板块是非常突出的，属于天赋性的选手，再加上产品还算不错，其实是完全可以C位出道，充分发挥它的“颜值“和”才华”的。
因此，开发商原本也是充满信心，一直吹风想卖4万。然而它原本跌宕起伏的命运后面还遇上了南沙限价，所在板块直接限到了3万以下，升龙臻府真是“有口难言”，也只能一直干耗着等待限价放松。
当我询问案场销售大致价格区间在哪里，她始终“咬定青山不放松”，守口如瓶，只是说还未具体知道，要等预售证下来以及领导层面商量，具体开盘后才能定夺。
现如今升龙臻府周边二手房在贝壳网挂牌的价格在2.1万-3.3万/㎡之间。究竟最后升龙臻府会卖出什么价格，我们在此还是要打个问号。
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