本来应该在元旦就写出来的文章，因为一些个人原因，拖到现在，各位稍安勿怪。想看干货的朋友，请耐着性子看到后面，不然可能会错过一些对你有用的东西。
这几天，青岛最大的事情，莫过于地铁1号线年的尾巴，终于按时全线开通。这条地铁开通的意义，对于青岛市民出行便捷程度的提高无须赘述，相信同行们已经说得很多，诸位也看得很多，所以在这里我完全没有再赘述一遍的必要。
总之，青岛地铁1号线开通的意义，就是按照下图的玩法，市区几家打得你死我活，西海岸一家，守着桥头造几个光棱塔猥琐发育的日子，到此为止了（笑）。
青岛地铁对房价的影响，很多人的看法都是“地铁一响，黄金万两，地铁开通了我家靠着地铁的房子会涨价”。至少是“慢慢涨、或者少涨点”。但是事情的真相并非是这样的。
地铁的本质，仅仅是交通工具。为市民的出行提供便捷。地铁本身并不能带来房价的上涨，而是通过改变城市的交通状况，实现人口、产业在城市内的挪移。有些区域会因为地铁的建成、通车而获益，相应的，就有些区域会因为地铁的建成、通车而“吃亏”。
问题在于，地铁1号线通车，哪个地方是“黄金万两”，哪个地方又是“人去楼空”呢？这话可就长了。
一、青岛地铁1号线的全线通车，预示着地铁线路开始对青岛楼市施加“乾坤大挪移”之法的正式开始。
自从2015年12月青岛地铁3号线北段通车开始，青岛就正式进入了地铁时代。但是，3号线号线，一个要“翻山越岭”，周边几乎全是无人区，无法形成房价梯度，另一个则“孤悬在外”。都不可能大幅改善青岛主城与近郊板块的通勤结构。
而2020年通车的1号线号线北段，虽然里程也不短，但是由于只能在青岛北站换乘3号线号线要经过李村，到市南、五四广场等地的通勤等于“绕上一圈”。依然不能对青岛的通勤状况产生质的飞跃。
因此，只有2021年底区全线通车，贯通城阳、李沧、市北、市南、西海岸五个区，把青岛老城人口密集区和近郊人口较多的城阳正阳路、西海岸唐岛湾、金沙滩等板块串联在一起的青岛地铁1号线，才能真正担当起青岛主城和近郊板块“通勤沟通”的重任。
很明显，青岛地铁1号线才是正式打开了青岛各大板块区域之间地铁通勤的大门。而在未来几年，还有几条重量级的地铁建成：
其次，地铁2号线号线号线再也不是“孤零零的一条路”，大幅缩短了李沧商圈、市北大融城、浮山后区域工作的人群前往蓝色硅谷的通勤时间。
其实11号线对于蓝谷只能解决通勤有无的问题，除了崂山一隅，蓝谷人民如果要乘坐地铁到青岛的其它大部分地区的通勤都得“绕个大圈”，非常不便。只有2号线号线在世博园、张村“接头”之后，11号线的真正价值才能发挥出来。
最不能忘记的还有8号线南段，从高新区、胶东机场到五四广场“直捣黄龙”，全线修通以后，五四广场到红岛半岛、高新区部分区域的通勤时间应该可以缩短到为30-40分钟上下。
最后，9号线号线北段在西海岸、城阳的纵深再“搅和两下”，在2030年之前，青岛将会形成如下图的地铁网：
看到这张图，谁都不能否认，青岛的交通状况将在10年内发生巨变。那么交通状况的巨变将如何影响青岛楼市呢？
对于青岛来说，不管地铁怎么通车，栈桥都是栈桥、八大关都是八大关，五四广场、奥帆基地附近的海信广场、万象城也不会因为地铁的通车损失大批客流，相反，城阳、西海岸的青岛市民，到这里逛街购物会更方便，因此这些位置的房价，不受地铁影响。
市南崂山前海这种地方，属于城市核心，或者属于不可替代的重要城市人文、景观区域。对于乘地铁通勤的乘客而言，属于主要通勤、旅游目的地。也就是说，修地铁的目的，就是为了减少城市其它地方居民通勤到这里的时间。你说这种地方的房子价值会受地铁的影响吗？答案当然是——否。
其次，主城非核心区域，本来的“通勤便利区域”如老西镇、老市北、老四方之类，地铁通车，对这些区域的房价是利空。
从理论上来说，除了主城核心区域以外，其它区域，不管是主城外围，还是近郊区，到主城核心位置都是需要通勤的，因此都会受到地铁的影响。从一般情况上来说，地铁可以摊薄、拉平所经过区域的房价，利好近郊区域地铁沿线新房，对主城非核心区域的老破小、高价房，这种房子的价值一般会随着地铁通车而贬损。
这个其实挺好理解，有了地铁，通勤时间大大缩短，相同价格之下，能住近郊面积大的新房子，谁住主城老破小？
当然，很多人会有各种各样的借口，维系“城里人”那点可怜的自尊心，但这些人的身份往往是城市老土着，不是购房者。真正购房的时候，钱包的选择都很诚实。
比如说上面这种说法，遭到了大部分人的不屑和鄙视。下面的回复里有这么说的，还有人干脆一针见血：
“那些天天把底蕴挂在嘴边的朋友，买房子的时候，坚决不能买中山路以西，上清路芝泉路以北，延安三路以东。在青岛，出了这一小块地方，其它地块不是当年贫民窟、工业区、城中村，就是最近三十年建起来的，谈什么底蕴？”
再次，对于人口较多，配套良好的近郊板块、新区核心位置附近新房，高品质住宅，地铁的作用是利好。
对于城市来说，郊区不代表“一刀切”，甚至可以说，最值得买房的区域，是在城市过程中，刚刚变成主城或者即将变成主城的区域。换言之，是主城边缘区域。
这些区域，刚刚发展，年轻人口大量进入，配套正在大量兴建，更重要的是还没有取得一致认可，房价比较低廉，是整个城市最值得购房的区域。
而对于青岛而言，近郊板块一般指城阳“东四社”里的城阳、流亭、夏庄三个街道，以及西海岸新区的薛家岛、长江路、灵山卫三个街道。而青岛近郊的两大核心——西海岸的长江路街道和城阳区的城阳街道，都已经拥有完整的商圈、产业配套，人流相对密集，迫切需要地铁通车把它们和主城核心区域连接起来。
西海岸、城阳两个近郊区，其实已经有了完善的城市建成区的样子，拥有了自己的大商圈和公交网络系统，西海岸甚至出现了自成体系的重点学校。实际上，相比很多配套不佳，房价还高高在上的老市区，目前西海岸和城阳的核心区已经是青岛房子性价比最高的区域。
而青岛地铁1号线，恰好就经过西海岸的长江路和城阳区的正阳中路，直接连接青岛六大近郊板块里的薛家岛、唐岛湾（长江路）、流亭、城阳四个，因此就显得意义格外重大。
除了夏庄要等到15号线建成才能迎来真正的交通利好以外，西海岸的薛家岛、长江路、灵山湾（换13号线）、城阳的流亭、城阳五个地方，是地铁1号线通车最大的利好区域。
远郊区通勤遥远，配套缺失，即使有地铁也很难把这些区域纳入主城的“一小时通勤圈”。以青岛为例，胶州上合、空港新城、胶南西客站、张家楼、琅琊、黄岛柳花泊等地，就是典型的远郊区域。
这些区域，发展起来需要很长时间，因此即使地铁开通，也不建议贸然投资，除非有自住需求，或者这些地方景观非常好。
三、对于1号线而言，地铁通车也形成了沿线的“房价高地”和“房价洼地”，那么这些高地和洼地都在哪里？未来是继续拉大差距，还是抹平？
不绕弯子，从这张图上我们可以很清楚地得出一个结论：楼市梯队的最大落差，出现在1号线胜利桥站-安顺路站之间。
胜利桥附近的万科未来城、中海寰宇时代的价格在3万上下，而安顺路、遵义路车站附近的娄山春晓、双子星城、仙山花园的价格还不到2万。
从胜利桥向南，一直到老四方、科技街、甚至到西镇、团岛，你会发现，房价差距不大。胜利桥的寰宇时代卖3万，小村庄的里院里也是3万，团岛的金茂湾依然是3万，大家只有零头的差距。
而从钢厂向北，一路到东郭庄，你会发现，房价差距也不大。钢厂、城阳界附近的楼山春晓、仙山花园、珑樾尚璟等楼盘和东郭庄附近的国誉府、和达翠园、5G海韵华府的价格差距，也就是每平3000上下。
隧道北边，老西镇附近的新盘、次新盘房价是这样的：金茂湾3.2万、观海地3.6万、晓港名城2.8万……
隧道南边，薛家岛附近的新盘、次新盘房价是这样的：天元2.6万、鲁信随珠4.0万、金沙乐府2.8万……
这不是两边差不多吗？其实差很多。道理很简单，金茂湾、晓港名城是后海，而天元、鲁信随珠是前海……
在青岛虽然有句话是同等条件下能买市区不买西海岸，但是还有句话是，同等条件下能买前海不买后海。
青岛有四条海岸线，ABCD，现在的房价是ABCD，因为A、B是主城，C、D是新区。
但是将来可以预见的时间里，一定是ACBD。C会超过B。因为A、C是前海，B、D是后海。
青岛前海和后海的区别就是，后海只能做普通居民区和工业区，但前海是可以建豪宅，发展旅游业，建造网红打卡地的。所以青岛的四条海岸线，只要给时间，C超过B是时间问题。
所以华润会把悦府、海信会把天字系这种高端产品放在灵山湾，但华润不会把云上观海命名成悦府，海信也不会把湖岛世家打出天字系招牌。
尽管目前湖岛世家的房价比灵山湾天玺还要贵，但能支持这个的唯一因素就是主城信仰。看看品质、环境、配套，天字系就是天字系，和普通的小区相比，好得不是一星半点。
最后得说，这话不是我说的，是着名的全国楼市号米宅大咖说的。至于是不是米宅看了我之前的分析文章自己又写了一篇，那就不好说了（笑）。
所以，像天元、随珠花园、中联和府这种西海岸高价楼盘多少都带有看海豪宅性质。这些楼盘看做工用料、户型面积和品质，对标的产品应该是东海路9号、万丽海景之类。但凡离开海岸线远一些，普通住房的房价立刻“大幅下跌”。
1、薛家岛安子、安子东、长江路地铁沿线各盘，地铁通车以后利好巨大，未来几年看涨。一线海景盘豪宅化趋势将更加明显，非海景楼盘，超过团岛金茂湾的概率不大。
2、灵山湾海景盘，未来几年看涨。但涨价因素主要取决于旅游业的恢复速度（给下一篇文章做个预告）和地铁关系不大。
3、考量团岛老居民改善情况，老西镇、团岛新房，未来几年能做到保值、持平，老破小会由于地铁外溢作用，无法和薛家岛、安子新房竞争，从而出现大幅下跌。
5、水清沟、胜利桥的新房、次新房与北边钢厂一带，梯度差距太大，与南边老四方没有差距，房子品质又没有优势，看跌。这是唯一一个新房看跌的区域。
6、钢厂、娄山后一带房价上涨，这一区域和流亭机场改建后的“未来之城”将是1号线建成后获益最大的区域。
但请注意：钢厂房价不可能超过胜利桥，未来最大的可能是消弥“房价断层”，四方、胜利桥、钢厂、东郭庄形成稳定的梯队，匀次下降。
那么，对于青岛地铁1号线对楼市的影响，都放在上图里了，这个观点，你是同意呢，还是同意呢，还是同意呢？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
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